Недвижимость в Греции

Ακίνητα στην Ελλάδα

+30-69-708-874-13

  • Большой выбор элитной недвижимости
  • Более 10 лет успешного опыта продаж
  • ВНЖ в Европе при покупке от 250.000 €
  • Предложения на материке и островах Греции
На первый взгляд, программы «резидентства за инвестиции» в Европе, выгодны обеим сторонам: инвесторы получают свободный доступ в Шенгенскую зону, а страны, предлагающие так называемые «Золотые визы», привлекают миллиардные инвестиции.
ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость
 
Тем не менее, некоторые получатели могут использовать предоставленные преимущества для избежания уплаты налогов, что может, в будущем, способствовать повышению контроля за всей концепцией.

Золотые визы
 
В 2008 году, когда финансовый кризис пришел в Европу, экономические проблемы пошатнули рынки местной недвижимости: объем инвестиций сократился, а цены на недвижимость упали на 20-50 %.
 
В целях стимулирования притока капитала из-за границы, некоторые страны Южной Европы (Кипр, Испания, Греция и Португалия) запустили программы «Золотая виза», позволяющие любому иностранному гражданину старше 18 лет проживать в принимающей стране при гарантированных минимальных инвестициях в определенные сферы, включая недвижимость.
 
Такая процедура относительно проста и коротка, по сравнению с другими способами получения Вида на Жительство (через брак, рабочую занятость или воссоединение семьи). Власти не требуют, чтобы заявители свободно владели национальным языком или даже знали историю страны, а поданные документы проверяются от пары недель до нескольких месяцев.
 
Условия сделок
 
Греция, Испания, Кипр и Португалия, вскочив «на подножку поезда», начали выдавать Виды на Жительство иностранным гражданам, инвестирующим в их экономики. Мальта, имея аналогичную программу с 1988 года, сделала условия инвестиций более гибкими.
 
Плоды программ уже наглядны: тысячи иностранных граждан воспользовались возможностью получить резидентство, инвестируя миллиарды Евро в рынки недвижимости стран-участниц. Интерес иностранного покупателя стимулировал рост цен на квадратный метр.
 
Самая популярная программа Golden Visa в Южной Европе – Португальская. Между началом программы и концом мая 2018 года, почти 6300 иностранных граждан получили Португальский ВНЖ, вложив 3,8 млрд € в экономику страны.
 
Все южно-европейские программы проживания за инвестиции, включают в себя опцию «инвестиции в недвижимость». В Испании, минимальная сумма для ВНЖ за покупку недвижимости, составляет 500.000 €. В Португалии, стоимость недвижимого имущества должна быть не менее 350.000 € (если оно старше 30 лет или находится в районе городского обновления). Мальта требует инвестиций, одновременно, как в облигации, так и в недвижимость: 250.000 € необходимо инвестировать в ценные бумаги, и, минимум 50.000 € должны быть потрачены на аренду имущества в течение пяти лет. В случае покупки недвижимости, ее минимальная цена начинается от 270.000 €, при этом общая сумма инвестиций составит минимум 520.000 €.
 
Кипр предлагает резидентство инвесторам за покупку недвижимости на сумму не менее 300.000 € и внесение 30.000 € на местный банковский счет. Греция предлагает, на сегодня, самую дешевую программу, в которой резиденство легко может быть приобретено при инвестиции в недвижимость всего 250.000 €.
Цена недвижимости для ВНЖ в разных странах
 
Участвуя в таких программах, инвесторы получают ряд важных преимуществ:
- безвизовый доступ в Шенгенскую зону;
- свобода проживания там, где им нравится: дома или в принимающей стране. Страны-участницы налагают на своих территориях номинальные требования или вообще отсутствие требований о пребывании;
- инвесторы, проводящие менее шести месяцев в принимающей стране, не должны менять свое налоговое резиденство;
- вид на жительство выдается всем членам семьи: супругам, детям, родителям как заявителя, так и супруга (в некоторых странах);
- на практике, выданные Виды на Жительство постоянны: их можно продлить неограниченное количество раз;
- приобретенное имущество может быть сдано в аренду. Благодаря популярности этих районов Европы среди туристов, такая недвижимость может приносить до 5-7 % годовых.
 
Инвесторы, предпочитающие жить в принимающей стране, через определенный период, могут подать заявку на получение гражданства. Кипр предлагает более простой путь к гражданству с выдачей кипрского паспорта через несколько месяцев после покупки недвижимости за не менее 2 миллиона € инвестиций.

Индикатор цен домов по странам До и ПОСЛЕ введения ВНЖ за покупку недвижимости
Индикатор цен домов по странам До и ПОСЛЕ введения ВНЖ за покупку недвижимости
 
Налоговое право
 
Однако, эти программы «проживания за инвестиции» могут стать налоговой лазейкой. Как отмечается в докладе Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), отсутствие контроля над налоговыми резидентами в рамках программ, приводит к нарушениям в предоставлении данных в соответствии с Общим стандартом отчетности (CRS), который обязывает все страны-члены ЕС отправлять данные, относящиеся к банковским счетам нерезидентов, в местные налоговые органы.
 
В докладе OECD освещаются два гипотетических нарушения.
 
1. Резидент страны А может купить недвижимость в стране Б за 500.000 €, получить Вид на Жительство и изменить налоговую резиденцию без уплаты налога на доходы, полученные за пределами этой страны. Затем, резидент открывает банковский счет в стране С. При открытии банковского счета, все страны проживания должны быть указаны для целей налогообложения, однако, резидент указывает только страну Б. В результате, банк страны C не будет определять личность, как связанную со страной А, соответственно, финансовые данные с этой страной участвовать в обмене не будут.
 
2. Инвестор может получить Вид на Жительство, основанный на инвестициях, и предоставлять счет за коммунальные услуги своего имущества, приобретенного по программе Golden Visa, при открытии счета в местном банке. Местный банк предполагает, что инвестор является налоговым резидентом этой страны и не обменивается данными, связанными с банковским счетом, с внешним банком в стране, где инвестор фактически является налоговым резидентом.
 
По мнению экспертов OECD, программы, которые не предъявляют жестких требований к физическому присутствию инвестора в их странах, представляют собой самый высокий риск нарушения принципов CRS MCAA. Это касается всех южно-европейских программ, причем инвесторы считают это преимуществом. 
 
Греция, Испания и Мальта вообще не регулируют пребывание инвестора на своих территориях, Кипр требует одного посещения каждые два года, а в Португалии, в течение первого года, должна быть потрачена одна неделя и две недели в течение каждого из следующих двух годов. Другим фактором риска является отказ от участия в CRS, но все южно-европейские страны, предлагающие программы Golden Visa, пока принимают участие в обмене.
 
Чтобы предотвратить такие нарушения в будущем, OECD настаивает на более тщательном документальном подтверждении физического присутствия инвестора в определенной стране и обязанности указания заявителем всех юрисдикций налоговой резидентуры на момент открытия счета в иностранных банках. Эти предложения, в настоящее время, пока остаются абстрактными, но есть вероятность того, что требования программы «Золотая Виза» будут ужесточены, в соответствии с требованиями OECD. 
 
Кипр уже объявил об ограничении ежегодного количества паспортов, выданных за инвестиции, до 700 в год, после обвинения в предоставлении гражданства обвиняемым в коррупции в своих родных странах.