• Большой выбор элитной недвижимости
  • Более 10 лет успешного опыта продаж
  • ВНЖ в Европе при покупке от 250.000 €
  • Предложения на материке и островах Греции
+30 69 708-874-13

О чем будет эта статья... О Законах Рынка применительно к ценам недвижимости в Греции.

На днях состоялся такой разговор в чате с посетителем сайта (сокращенно):
Посетитель: подберите пожалуйста виллу 250-300 кв.м. со своим входом к воде, в хорошем комплексе вилл, чтобы приличное престижное место Греции, с однородным соседством

Albatros: да, пожалуйста, варианты подобных вилл в комплексах здесь и здесь... /далее даны варианты от 2 млн. €/
Посетитель: ой, что-то дорого! Я рассчитывал на 500-1000.000 €, не больше. За эти деньги я могу и на Лазурке купить
Albatros: на Лазурном берегу объекты на воде, не старые, подобные тем что я предложила, будут стоить от 4,5 млн €. Вы запрашиваете виллу на первой линии, соответственно с большой территорией и бассейном, в курортном комплексе и чтобы престижное место. Такие виллы в Греции 250-300 кв.м. стоят от 2 млн € без торга, а там – по договоренности с владельцами. А вот отдельностоящие виллы от частных владельцев у нас каталоге есть в районе 1 млн. €, но это уже не курортный комплекс и не супер-современный дизайн, как Вам хочется. Или небольшие по размеру. Т.е. в любом случае будет компромисс.
Посетитель: ну тогда я наверное буду смотреть апартаменты в Антибе за 500.000 €.
Albatros: почему нет, но апартаменты и вилла все же разные вещи. И помните о ежегодном налоге на недвижимость во Франции, который доходит до 3% от цены объекта, в зависимости от расположения.

Цена любого товара, недвижимости в том числе, регулируется балансом спроса и предложения. Между спросом и предложением существует «эластичность», например увеличение спроса дает повышение цены предложения. И наоборот, когда спрос невысок, то и цены предложения снижаются.
Прописные истины, скажете Вы. Безусловно! Однако, часто непонимание или отрицание таких простых факторов оставляет потенциальных покупателей неудовлетворенными или разочарованными.

С 2009 года, когда в Греции признали масштабный экономический кризис, прошло уже более 6 лет. За это время покупательная способность местного населения упала в разы. Т.е. греки (частные владельцы, инвесторы, строительные компании), до 2009 года легко бравшие в банках кредиты на покупку и строительство объектов недвижимости, за прошедшие года перестали играть определяющую роль на собственном real estate рынке. Они «проедали» старые запасы, распродавая дома и квартиры, чтобы покрыть долги или просто содержать семью на эти полученные средства. Большинство строительных компаний – банкроты, в одном только районе Апокоронас на Крите из 10 застройщиков остались всего 3.

Где-то цены на объекты снизились на 50-60%, иначе их никто не покупал. А где-то и со скидкой 10% объекты нашли покупателей. Так или иначе, уже нет особого смысла сравнивать, сколько стоил дом на пике в 2007 году и сейчас. Потому что большая часть выставленных на продажу в 2009-2013 гг. домов перешла к новым хозяевам, а новые объекты выставляются уже по ценам рынка сегодняшнего дня. Владельцы перестали оглядываться на цены «тучных годов», время нивелировало их ценовые ожидания.

С 2009 успели построиться новые объекты, которые были проданы новым владельцам. Просто количество подобных объектов столь невелико, что делать существенный демпинг на свеженькие дома 3-4-5 лет нет смысла – они и так продаются, так как предложение крайне узко.

Почему так непросто найти отличный курортный объект в кризисной Греции по низкой цене, когда казалось бы, продавцы должны буквально «бросаться под ноги» потенциальным покупателям? Ответ в том, что потенциальные продавцы с 2014-2015 гг. уже не ощущают того мощного давления, что было в 2010-2013.  Греки постепенно привыкли к экономии, сократили расходы, живут по средствам. Банковских кредитов нет ни для местных, ни тем более для иностранцев.

Также сыграло роль и то, что банки, по разным причинам, «заморозили» невозвращаемые кредиты, в т.ч. в связи с законом о запрете выставления на аукцион единственного жилья гражданина, а также для показушной статистики баланса активов «на бумаге».

И самое интересное – греки «распробовали» сдачу своих домов в сезонную аренду... Сейчас в Греции только самый недалекий не сдает свою виллу или апартамент в курортной местности туристам понедельно. Благо интернет-инструментов – огромное множество. Это решает денежные проблемы местных: они, в отличии от инвесторов, не ждут 8-9% годовых, им и 3-4 % вполне хватает на жизнь. Большинство обзавелись лицензиями на аренду от ЭОТ (греческой организации по туризму) и тихонечко сдают – капает что-то, и ладно. Однако, эти дома или сняты с продажи, или демпинговые цены перестали быть демпинговыми. «Такая корова нужна самому...».

Это не отметает возможность найти объект по цене существенно ниже рыночной. Все знают, что и вне всяких кризисов бывает «удача» при покупке недвижимости. Кому-то срочно нужны деньги на операцию, у кого-то скоропалительный переезд, дележка наследства, нависшие домокловым мечом долги... по разным причинам любая вещь может быть выставлена по цене ниже рыночной, чтобы как можно скорее продать, т.е. ресурс времени в этом случае ценнее, чем деньги.
Но в таком случае и действовать нужно быстро: нравится, доторговал отличную цену – скорее вноси депозит! Иначе может передумать и продавец, если в процессе решит свои проблемы (бывают и такие случаи). Или появится более уверенный и быстрый покупатель.
Недвижимости в целом немного, население маленькое...

Недвижимость на первой линии - всегда особый статус!
Недвижимость на первой линии - всегда особый статус!

 

Греция – это не Северный Кипр, являющийся десятилетиями спорной и непризнанной международным сообществом территорией.
Не местечковые рынки Сочи и Крыма, где трудно представить, чтобы покупатели недвижимости из других стран мира играли хоть какую-то заметную роль.
Это и не курорты Северной Африки, где в последнее время случаются неприятные неожиданности со всевозможными «братьями».
Не Арабские Эмираты, Индия или Тайланд, где никогда не продадут землю или дом в частную собственность иностранцу (только апартаменты).

Что бы не происходило, рынок недвижимости Греции остается привлекательным из-за многих факторов, перечислять которые вновь в формате этой статьи не буду (читайте другие наши материалы по темам).

Все, что может привлечь потенциального покупателя-иностранца, в чем он видит воплощение (в той или иной степени) своей мечты о «доме у моря», куда желает приезжать отдыхать в «свой маленький рай» – все это обладает дополнительной ликвидностью.

Попробуем приложить кризисный лексикон:
Недвижимость на побережье, дома в курортных комплексах, виллы на островах, квартиры в курортных городках, апартаменты в приморских пригородах Афин, современные просторные виллы на холмах в живописных курортных местечках с ультра-панорамными видами – все это как бы «евро». Потому, что на подобные объекты всегда существует спрос  со стороны иностранных покупателей, да и самих греков, пусть и в меньшей степени.

Причем иностранцы – это практически все страны Западной и Восточной Европы (за исключением быть может Испании и Португалии), США, Канады, Израиля. А последние года два в палитру покупателей греческой недвижимости добавились граждане Ливана, Ирана, Иордании, Турции, Египта и Китая. Покупатели этих стран привлечены, в том числе, возможностью получить ВНЖ без ограничений пролонгации и времени посещения стран Шенгена.

В противовес, квартиры в центрах греческих мегаполисов, в удаленных от моря городках, в горах далеко от курортной инфраструктуры и без вида на море – это уже как бы «драхма». Ими интересуются только местные греки и некоторое минимальное количество иностранцев, завязанных локально по работе или бизнесу, или по семейным связям. Иностранным покупателям эта недвижимость, в 95% случаев, просто напросто не интересна.

Складывается такая диспропорция, что в центре Афин, в районе Омония, Кипсели, можно купить квартиру 50 кв.м. с балконом за 25.000 €, а такого же метража апартамент в курортном комплексе будет продан за 80-90.000 €. Драматическая разница в местоположении, близости к морю, годе постройки, планировке и отделке, в конце концов безопасности и соседстве...

Это как сравнивать средние цены на недвижимость в Россиии и недвижимость в Москве.  Разница столько велика, потому что в Москве желают даже просто иметь квартиру (пусть и без непосредственного проживания) большинство россиян. Кватира в Москве, как бы ни складывалось, в целом ликвидна как для перепродажи, так и для сдачи в аренду.

Наши клиенты продолжают приобретать участки земли и заказывать строительство в полюбившихся регионах. Причиной этих шагов является факт, что, например, найти свежий современный дом 180-250 кв.м. с собственными бассейном и участком от 15 соток, с видом на море и в пешей до пляжа до 500.000 € просто нереально! Я не говорю про отдаленные уголки Эллады или острова типа Лесбос, речь идет про виллы в не более чем двух часах езды от международного аэропорта. Как показывает практика, россияне не очень готовы жертвовать комфортным временем в дороге в пользу качественных характеристик дома.
Цены на землю в Греции существенно просели, я бы рекомендовала приобрести хороший участок и со временим построиться, благо выбор земли у моря еще есть.

Надеюсь, я подытожила, почему так непросто с предложением новых вилл и домов у моря в Греции по «демпинговым» ценам, отчего что зависит.

 Смагина Юлия, компания Albatros

июнь 2015