Очень актуальная тема для тех, кто находится в поисках дома, участка, квартиры в Греции, или же стоит перед выбором строительной компании. Если Вы заинтересовались этой статьей – значит, по тем или иным причинам, тема для Вас лично актуальна. Мы бы хотели немного прокомментировать взаимоотношения покупатель/клиент– агент/посредник – продавец/строитель на нескольких примерах нашей деятельности по продаже недвижимости в Греции и на Крите, а также озвучить некоторые собственные мысли о роли риэлтера в сделке, его отношениях с покупателем и продавцом, нужно ли оплачивать услуги риэлтера и что это за услуги, зачем вообще нужен посредник в этом процессе.
Почему мы считаем свою точку зрения заслуживающей внимания ? Потому, что мы – профессионалы своего дела, что докажем на деле, а кто с нами еще не работал, вот несколько фактов: Во-первых, мы специализируемся в основном на недвижимости острова Крит (можем предложить еще буквально 4 региона Греции). «Меню» наше не большое, но «блюда», в основном – отменные! Во-вторых, мы проживаем здесь, на Крите и в Аттике, потому знаем ситуацию изнутри (репутации строителей и других риэлтеров, можем оценить позитивные и негативные стороны каждой недвижимости, особенности каждого района, специфику конкретного продавца и многое другое). В-третьих, мой коллега и бизнес-партнер – сам грек-критянин и специалист по продаже недвижимости (на греческом рынке) с 1999 года. Мы пользуемся как его наработками, так и нашим совместным опытом, генерированным за 5 лет продаж домов, апартаментов и участков российским клиентам. Наша фирма имеет официальную лицензию на ведение сделок по купле-продаже недвижимости в Греции.
У риэлтора, как мы видим, 2 основные задачи:
- Благополучно закрыть сделку, что называется довести клиента до нотариального контракта, до получения им права собственности. Удовлетворить клиента в основном желании – выбрать и купить конкретную недвижимость в определенном регионе Греции.
- Предложить и осуществить сервис: консультации по банковским операциям и переводу средств; подача первой и последующих налоговых деклараций на дом и консультации по ежегодному налогообложению; сопровождение по приобретению мебели, техники, текстиля, а также автомобилей; сдача недвижимости в аренду и пр. Т.е. обслужить связанные с основной задачей подзадачи.
Конечно, если у клиента появляются ЛЮБЫЕ вопросы или пожелания – мы всегда готовы оперативно отреагировать и ответить, или запросить информацию у авторитетных источников в сжатые сроки на протяжении всей сделки, как до подписания финального Контракта, так и после.
Покупка недвижимости без посредников?
Умиляют предложения по продаже недвижимости от агентств, пишущих, иногда даже крупными буквами, «продажа без посредника» или «мы не берем комиссионных». Возможно ли представить таких бескорыстных и самоотверженных специалистов, которые и тур просмотровый организуют, и на автомобиле компании покатают (иной раз до 1000 км за 3 дня !), представят потенциальному клиенту страну и регион, пре-проверят недвижимость, согласуют между сторонами условия сделки, обсудят скидки, а также что будет включено в цену, организуют финансовую схему, и множества т.д и т.п.... Бесплатно? Такое бывает?
Естественно, любой агент обязательно берет комиссионные, в том числе с продавца. Если покупатель ничего не платит агенту, то с агента, в прямом смысле, «взятки гладки», требовать нечего. Клиент получил сделку без посредника? Без посредника и будет решать все насущные моменты, все вопросы – к продавцу. Экономия при этом составит целых 1 – 2%! Эта экономия стоит риска остаться один на один с возможными осложнениями? Поставлю вопросительный знак в конце предложения. Так стоит ли существенное снижение рисков по приобретению недвижимости за рубежом одного – двух процентов от цены приобретаемой недвижимости? Каждый сам себе дает ответ на этот вопрос. Наверное, найдутся очень немногие, кто готов рисковать на ничтожной экономии, приобретая недвижимость в чужой стране.
О каком полном обслуживании сделки или послепродажном сервисе может идти речь, если некоторые известные российские агентства (в том числе привлекающие клиентов «бесплатностью» и «отсутствием посредников») просят нас предлагать своим клиентам (которых они посылают нам на просмотры объектов недвижимости) только те из наших объектов, где застройщики предлагают изначально высокий % от сделки для агентов-посредников? Вторичные недвижимости автоматически становятся практически неинтересными, так как заработок с них действительно на порядок ниже и агентство, посылающее клиента, не удовлетворит свои материальные запросы. К тому же, именно по вторичным недвижимостям, как правило, идут самые большие трудозатраты.
Несколько примеров из практики
Пример: российское агентство, работающее "без комиссионных", посылает клиента на Крит «в гости» к строительной компании, которая все 3 – 4 – 5 дней возит его по своим объектам, показывая их с разных сторон и в разное время суток, заполняя перерывы обедами, посещениями своих семей (мама приготовила семейный ужин под ваш приезд и пр.), просмотров футбола-концерта вместе и прочее и прочее. Потенциального покупателя держат под контролем, чтобы он был всегда на виду и хорошенько «зазомбировался». Строительная компания очень старается, чтобы окончательно очарованный клиент подписал соглашение на покупку на 2 (двух!) листиках и оставил депозит.
Кто там что будет проверять? Какой юрист увидит, что компания- банкрот? Что недвижимость заложена банку? Что по выбранному дому идет суд между строителем и родственниками продавца участка, на котором дом был построен? Зато – «без посредников, комиссионных».
Помните, что незнание не освобождает от ответственности, и все эти проблемы, после покупки недвижимости, станут проблемами покупателя. А суды в Греции длятся годами и годами...
Особенно мне трудно себе представить покупку участка земли в Греции без опытного специалиста-риэлтера. Продажа участка земли и подписание на строительство дома – в наше кризисное время это – вершина профессиональной активности риэлтора. Мы гордимся тем, что и до, и после кризиса продолжаем закрывать сделки по продаже участков нашим клиентам. Большинство в дальнейшем заказывают строительство вилл и домов, кто-то вкладывает «деньги в землю», делая задел на будущее.
Пример: клиент хочет купить участок земли под строительство, бюджет до 150 000 €. Найдет хороший вариант. Продает критский пастух, который не то что по-английски, он и по-гречески говорит на критском диалекте и выражается особыми «понятиями». И вообще, не расположен к «пустым разговорам». Ну не привык человек ничего продавать, он среди овец и коз большую часть времени живет. Здесь основное дело даже не в том, какая скидка будет при быстрой оплате, а в том, что:
а) Участок со-принадлежит куче родственников (иногда до 15 человек! И каждый должен подписать контракт на продажу, а до этого каждый должен согласиться на это, а до этого – согласовать свою долю от продажи...).
б) На участок недооформлены документы по «очистке» от леса (это когда нет сертификата о разрешении на строительство от лесного ведомства, в Греции с этим КРАЙНЕ строго. Построенный без этого государственного разрешения дом будет нелегальным).
И, наконец,
в) Процесс оплаты. Те, кто хоть немного знаком с финансовыми реалиями Греции – поймут, а остальным я готова ответить лично.
И ведь кто-то должен всем этим заниматься... А кто? Угадайте с одного раза. И да, этот человек попросит у Вас 2% за свою работу.
Еще пример: одна пара из Петербурга в 2009 году оставила депозит 3000 € за живописный участок в районе Апокоронас на Крите. 600 метров пешком до песчаного пляжа, асфальтовая дорога рядом, все коммуникации, а главное – в окружении огромных диких кипарисов и можжевельников, причем с панорамными видами моря.... Просто чудо, а не участок. Была одна лишь загвоздка – отсутствовал сертификат от лесного ведомства. Мы, агентство, выступили гарантом между продавцом и покупателями (этой парой), что если сертификат не будет получен в течении полугода, то депозит вернется. К сожалению (особенно горевали покупатели), лесное ведомство так и не выдало сертификат. Мы вернули 3000 € клиентам без проблем. В 2010 году эта пара приобрела через нас виллу на побережье Мирабелло, которую мы сдаем им в сезонную аренду с прекрасной прибылью. Но это – уже другая история.