• Большой выбор элитной недвижимости
  • Более 10 лет успешного опыта продаж
  • ВНЖ в Европе при покупке от 250.000 €
  • Предложения на материке и островах Греции
+30 69 708-874-13

Инвестиции

Перейти к предложениям по продаже недвижимости Крита

Посмотреть виллы и дома для аренды на Крите

вилла на Крите с бассейномКрит является самым крупным острововм Греции, самым южным островом Европы и одним из красивейших островов на земле, завоевав большую популярность у путешественников всего мира. Россияне и украинцы не являются исключением из правил, поэтому закономерно, что по мере развития туризма из России и Украины, все больше побывавших на острове интересует не только отдых, но и покупка недвижимости на Крите. Наши соотечественники открывают для себя привлекательные стороны жизни на берегу Средиземного моря, уже давно известные англичанам, немцам и скандинавам, с давних пор выгодно вкладывающим средства в недвижимость острова.

НЕМНОГО О ГЕОГРАФИИ КРИТА

Многие греки называют Крит "маленькая Греция" из-за разнообразия ландшафтов и насыщенной истории с глубокой древности до наших дней.

Крит занимает 8335 кв.км, причем три четверти острова лежат на отметке 200 м над уровнем моря. Величественные горы, достигающие 2000 метров высоты, пересекают остров с востока на запад по центру. Крит обладает 1060 километрами побережья. Протяженность острова составляет 256 км, а ширина составляет от 30 до 12 км.

Практически любые инвестиции в курортную недвижимость Греции – это, как правило:
- либо покупка отеля / гостиницы (от мини-отелей до больших отельных комплексов);
- либо покупка виллы (дома, апартаменты) для сдачи в сезонную аренду;
- или же покупка участков земли как для последующего их освоения под вышеупомянутые проекты, так и для выгодной перепродажи (если выбирались участки с определенными инвестиционными параметрами).

Купить мини - отель на Крите? Советуем ознакомиться.

Накопив богатый опыт работы на рынке недвижимости Греции и Крита в частности, поделимся с вами, дорогие читатели, своими наблюдениями. Возможно, кому-то из вас они помогут расстаться с иллюзиями или избежать ошибок, если желании купить отель на Крите стало особенно сильным.


Вот уже несколько лет подряд владельцы старых греческих отелей 2, 3* пытаются избавиться от убыточного бизнеса, а попросту – продать свои старые отели. Мечта каждого продавца – встретить лихого русского покупателя. Потенциальный клиент – покупатель мини-отеля из России – не слишком разбирается в тяготах бизнеса гостеприимства, в тонкостях регистрации и ведения частного дела в заморской стране. Даже наоборот, знания его чаще всего ограничиваются собственными воспоминаниями и впечатленими от отдыха у моря, опытом ведения какой-либо предпринимательской деятельности на родине и глубокой верой в собственную смекалку. В представлении таких клиентов, владение мини-отелем с пляжем – это престижно, это возможность встретить множество интересных людей, это сочетание расслабленного отдыха у моря с зарабатываением денег, или даже комфортное сочетание основной рабочей активности в России с дополнительным доходом в солнечной гостеприимной стране. Что, по умолчанию, какая-никакая наработанная клиентура и далее будет приезжать в любимый отель с новым владельцем (ну а если не будет приезжать старая клиентура – то сезон в отельчике легко заполнят друзья и друзья друзей). Что покупка гостиницы в Греции – это прекрасное вложение, которое, как хороший поезд, без сбоев будет легко управляться новым «машинистом». Причем, оставленный на ответственное управление менеджер отеля, по-умолчанию, будет нетребовательным, честным, крайне трудолюбивым во имя нового владельца, точно в срок перечисляя правильно подсчитанные дивиденды на его банковский счет...

 

Спешим напомнить, что Греция – это южная страна, наследница традиций византийского поведения во всем. По данным ЕС, более 30% экономики Греции «непрозрачны» для статистики и, соответственно, налогообложения. «Черная» экономика в Греции имеет один из самых высоких показателей в Европе, чего не учитывают официальные данные. Обратите внимание на следующую особенность малого бизнеса в Греции: владелец отеля ли, таверны, бара, кафе, магазинчика или автомобильной прокатной конторы – всегда сам работает за прилавком, стойкой или на ресепшн, да и касса чаще всего под надзором именно главы семейства. Тут же, в официантах или помощниках, крутятся его сын или дочь, невестка или зять, а мать и супруга главы семейства – дежурная на ресепшн, или за шефа в кухне, или основной продавец в лавке. Трудно представить «управляющего на зарплате» в подобных заведениях.  

Не откроем ничего нового, если скажем, что в любом деле, даже в открытии сувлачной (по-нашему шашлычной) с лицензией, есть те базовые знания, без которых даже этот маленький бизнес невозможен на долгосрочной основе: местное законодательство, налогообложение и законные способы его снижения, плюс постоянное отслеживание всех изменений как в законодательстве, так и в конкурентной среде. Далее, как вы думаете, нужны ли покупателю отеля услуги грамотных специалистов: бухгалтера, юриста, финансового консультанта? Без них – никак. Не лишним будет напомнить и о языковом барьере: уже хорошо, если вы говорите по-английски, но вот как читать отчетные документы, заполнять декларации, писать заявления? Нужен или надежный местный бизнес-партнер, или доверенное лицо с прекрасной репутацией, или же собственный богатый профессиональный опыт в гостиничной сфере, плюс недюжинные наблюдательность и память.

Вышесказанного достаточно, чтобы вы начали анализировать, так ли привлекательны инвестиции в мини - гостиницы в Греции, какими они видятся с шезлонга на пляже; так ли это просто, как расписанная в рекламе предполагаемая доходность. В одном из уважаемых журналов по зарубежной недвижимости некий агент с Крита рекламировал примерно следующее: «отель из 10 комнат на берегу моря стоимостью 900 000 Евро приносит до 150 000 Евро годового дохода, то есть окупается за 6-7 лет». Можем только прокомментировать: в Греции, при максимальной доходности банковских депозитов в 4% годовых и при невероятно высокой конкуренции мелких частных предпринимателей, продажа такого не самого дорогого и сверх-прибыльного бизнеса была бы просто преступлением! Расчет простой: средняя цена комнаты на 2 спальных места в отеле у моря, стоимость которого оценивается в 900 000 Евро, реально составляет в среднем 40 – 80 Евро в сутки (в зависимости от месяца). А теперь дайте посчитать своему ребенку-школьнику задачку: май, октябрь – по 40 Евро, июнь, сентябрь – по 60 Евро, июль и август – по 80 Евро в сутки. Итого «грязными» будет около 110 000 Евро на 10 номеров при гипотетической заполняемости 100% (с 1 мая по 1 ноября), чего никогда, никогда не бывает. Отнимите 30% возможной потери на незаполняемость: цифра «съеживается» до 77 000 Евро в год.

А теперь вычтите зарплату и социальное страхование хотя бы одной сезонной горничной, услуги прачечной, оплату рекламы, работы садовника, сантехника, сервис бухгалтера и юриста, оплату воды и электричества (а отдыхающие приезжают отдыхать, а не экономить), амортизационные отчисления... Причем, даже если вы и ваша семья большинство работ в мини-отеле будете производить сами (убирать, стирать, мыть, сервировать, ремонтировать и пр.), даже если гостиница у вас маленькая и дешевая, вы не сможете сэкономить на полном отсутствии официального сезонного персонала. По законам Греции, для ведения легального отельного бизнеса вы должны зарегистрировать отельную лицензию, а чтобы поддерживать отельную лицензию, на вас должен работать персонал, ваше предприятие должно давать рабочие места и, по секрету, еще и ... платить налоги! Вообщем, вы уже поняли элементарную арифметику доходности данного вида деятельности, и откуда происходит огромное предложение по продаже мелких отелей 2-3*.  

Типичный пример из сезона 2010 года на Крите:
Остров Крит, супруги Елени и Никос, уже 20 лет владельцы маленького отеля 2* на 20 номеров, построенного еще отцом Елена в 1979 году, первая линия оживленного курортного приморского городка, 20 метров до моря, 250 метров до песчаного пляжа, панорамные виды на море. Ежегодное расписание: с апреля по конец октября (пока открыт отель), Никос приходит на ресепшн гостиницы каждый день в 8 утра, Елени приходит около 9.30. Владелица отеля, вместе с уборщицей-болгаркой, ежедневно моют вручную (не без помощи швабры) все 4 этажа, таская тяжелые ведра по скользким мраморным лестницам без лифта. Уходят супруги в 10 – 11 вечера, благо у каждого постояльца имеется 2 ключа – от номера и от входной двери в гостиницу. Мобильный телефон у Елени всегда включен – мало ли что случится ночью.

Любителей старины заинтересуют практически антикварный телефонный пульт (все входящие и исходящие звонки идут только через сидящего на ресепшн Никоса) и древние электрические реле. На крыше разместились периодически латаемые старые баки для запасов воды и потрепанные солнечные батареи для ее подогрева. Телевизоры в номерах старые, а вот кондиционеры и мини-холодильники установлены новые. При всей скромности обстановки, этот старый отельчик очень чист: скромные ванные комнаты с душами, узкие кровати, видавшие виды шкафы – все выглядит очень бедно, но достаточно опрятно. Это - заслуга чистоплотных хозяев, их ежедневный тяжелый труд при тотальной экономии.

Основная клиентура: пожилые западные европейцы (англичане, немцы, французы) или семьи (в том числе греческие) с детьми. Бездетные отдыхающие из Англии или Германии очень любят дегустировать греческие недорогие вина, особенно в номерах с видом на море. Порой они позволяют себе немного лишнего, тогда особенно тщательно приходится убирать номера. У семей с детьми свои проблемы: соорудить для всех нехитрую трапезу на маленьком столике, поменять памперс орущему на кровати малышу, в очередной раз выслушать от владелицы Елени нарекание, что кто-то из детей опять не смыл с ног пляжный песок и пошел в душ, а песок забивает трубы старого отеля, а чистить его приходит далеко не бесплатный сантехник Йоргос...

И такая канитель – целый день и весь сезон. В самое лето, морскими купаниями хозяева наслаждаются или ранним утром, или, по очереди, по 15 минут часа в 3 дня, когда жара одолевает, а клиенты или спят, или лежат на пляже. Но хозяева все равно рады, что клиенты приезжают, что кто-то останавливаются – трудные нынче времена, особенно для некомфортной старой гостинцы, которая привлекает только расположением и низкой ценой: стоимость двухместного номера – от 25 до 60 Евро в сутки, в зависимости от наличия вида на море и сезона (в августе заполняемость и цены – самые высокие в году).

Елени и Никос предлагают свой отель за 1 000 000 Евро и понятно, что это – только изначальная цена для торга...

Маленькие старые отели приносят своим владельцам, всей семьей в поте лица вкалывающим весь сезон (обычно с Пасхи в апреле по конец октября) около 4% годовых чистыми, причем, в лучшем случае! И труд этот, по словам самих владельцев – буквально «рабский». Даже находясь в окружении красивой природы, очень многие гостиницы не могут скрыть полного морального устаревания (маленькие по площади номера, дешевые отделочные материалы, примитивные обстановка и сервис) и нуждаются в полной модернизации. Потенциальному покупателю остается посчитать, через сколько лет начнется прибыль с такими ценами на номера, плюс сколько необходимо вложить дополнительно в замену изношенных коммуникаций и поддержание старого здания...  

Если же вы уверены в своем опыте и знаниях, если у Вас есть хороший партнер в той местности, где вы собираетесь вести гостиничный бизнес – вам следует рассматривать варианты относительно новых мини-отелей (хотя бы конца 90-х прошлого века) в очень хорошем состоянии, или даже старых гостиничных зданий под полную реконструкцию, но желательно с действующей лицензией и сочетающих в себе 2 важных качества: очень удачное расположение и крайне низкую цену продажи.

В качестве разумной альтернативы покупке маленького отеля, в настоящее время наше агентство Albatros может порекомендовать следующие варианты инвестиций в недвижимость Греции:  
на долгосрочную перспективу рекомендуем инвесторам обратить внимание на участки большой площади у моря, которые, в силу разных причин, на сегодняшний день еще недооценены. Это могут быть, пока что далекие от инфраструктуры земли (не подведены вода, электричество, отсутствует асфальтовая дорога), или участки вдали от крупных населенных пунктов, или на те, с документацией на которые необходимо поработать опытным специалистам.  Развиваясь, через 3 – 5 лет, туризм придет и сюда, и тогда Ваши вложения принесут реальные 80% - 100% прибыли за период сравнительно недолгого ожидания. Причем, риски потери вложенного капитала практически отсутствуют: нет ежегодного налогообложения, амортизации, необходимости поддерживать, ремонтировать и ухаживать, и т.п. Более того, рано или поздно на участке можно построить виллу (виллы) для продажи или для сдачи в аренду.

Если же вы планируете вложение в недвижимость, которая сможет сразу приносить вам прибыль, рекомендуем приобрести в Греции виллу или дом с лицензией ЭОТ (государственной Греческой Туристической Организации). Правильно подобранная вилла (виллы) или дом (дома) будут приносить 5 – 7% годовых чистого дохода. Это особенно интересно, так как граждане РФ имеют возможность получить ипотечные кредиты в Греции на более выгодных, чем в докризисное время, условиях (в том числе на недвижимость вторичного рынка Греции).

А еще лучше – диверсифицировать инвестиции на долгосрочные и краткосрочные: и участок, и вилла (виллы) для аренды. По доходности эти вложения будут гораздо выгоднее, чем покупка старого низкозвездочного отеля, а трудозатраты и риски – несопоставимо ниже.

Вы всегда можете получить наши подробные консультации: посетите наш сайт www.albatros-property.com, свяжитесь с нами по телефону или мейлу.


Юлия Смагина
Ираклис Кундуракис
Albatros, лицензированное агентство по недвижимости Греции

февраль 2011 г.